عقد الإيجار للعقارات
لماذا يلجأ المتعاقدين إلي عقد الإيجار؟
بالنسبة للمؤجر: ربما كان شخص يمتلك عقار لايرغب في إستخدامه ولكن يرغب أن يتنفع من المبالغ التي قد ينتجها. قد يكون المؤجر يعمل في مجال شراء العقارات واستئجارها، سواء كانت سكنية أو إدارية أو تجارية أو غير ذلك. ومن أمثلة ما سبق: أرملة غير عاملة تملك شقة لا تستخدمها وترغب في الحصول على دخل شهري منها. مالك أرض زراعية لا يملك ما يكفي من المعرفة أو الأموال لزراعة الأرض و/أو استغلالها.
بالنسبة للمستأجر: يكون في الأغلب شخص طبيعي أو معنوي يرغب في إستعمال عقار ولكنه غير راغب أو قادر على شرائه. وبهذه الطريقة تظل أموال هذا الشخص غير مجمدة. بعض الأمثلة: شخص يبحث عن السكن في مكان معين ولكن لا يرغب في شرائه ربما لأنه لا يعرف المنطقة بشكل جيد، أو أنه يبدأ وظيفة جديدة وليس متأكد إن كان يريد الإستقرار في هذه المنطقة أو الوظيفة.أو شركة تبحث عن عقار تمارس فيه نشاطها ولا ترغب في شرائه، وربما ترغب في الحفاظ على أموالها النقدية لإستثمارها في أنشطتها التجارية الأساسية، وبالتالي فإنها لن ترغب في شراء العقارات.
ما هو عقد الإيجار؟
تعرف المادة 558 من القانون المدني عقد الإيجار على أنه "عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يُمَكِن المستأجر بالإنتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم"
- إن هذا العقد يتطلب موافقة الطرفين، اللذين يتعين على كل منهما أن يتمتع بأهليته القانونية. ويتمتع الشخص الطبيعي بأهليته القانونية الكاملة عند بلوغه سن الرشد وهو 21 سنة ميلادية، شريطة ألا يعاني من أي من عيوب الرضاء، بما في ذلك السفه والعته،أو بعدم صدور بعض الأحكام جنائي ضده، إلخ... وتحصل الشركة علي أهليتها القانونية بعد تأسيسها ومن خلال ممثليها القانونيين كما هو موضح في سجلها التجاري ومستندات تأسيسها بصفة عامة. ويكتب عقد الإيجار لسهوله إثباته.
- يلتزم المؤجر بتمكين المستأجر بالإنتفاع بالشيء المؤجر دون تعرضه أو تعرض طرف ثالث (في حدود غرض الإيجار) لقاء الأجر المتفق عليه. ويلتزم المؤجر بالحفاظ على العقار المؤجر وما في داخله في حالة قابلة الإستخدام، ويلتزم بإصلاح التوالف والعيوب على نفقته شريطة الا يتسسب المستأجر في حدوثها.
- وعندما يتسبب المستأجر في ضرر للعقار المؤجر، يلتزم بإصلاح ذلك الضرر أو بدفع ثمن الإصلاح للمؤجر. ولتفادي الخلاف في مسائل الإصلاح، يلحق بالعقد تقرير بحالة العقار المؤجر ووصف ما يوجد بداخله.
- وبالإضافة، يحدد عقد الإيجار قدر مبلغ التأمين الذي يدفعه المستأجر إلى المؤجر عند تنفيذه أو قبل ذلك ويكون هذا التأمين ضمان من خلاله يضمن للمؤجر أن يتحمل المستأجر إصلاح الضرر الذي يتسبب فيه للعقار المؤجر. ويجب التفرقة بين مبلغ التأمين و"المبلغ المقدم" الذي قد يتطلبه المؤجر والذي يسدده المستأجر. والمقدم هو الإيجار المدفوع مقدماً، وليس تأمين كما شرح سلفاً. وبعض عقود الايجار تقتصر على حد طلب التعويض إلى مبلغ التأمين المتفق عليه والبعض الاَخر قد يسمح بتعدي هذا المبلغ على أن يكون مناسب مع حجم الضرر.
ما هي إلتزامات عقد الإيجار؟
إلتزامات المؤجر:
- نقل حيازة العقار المؤجر إلى المستأجر (إن كان المكان بيت فيعطيه مفاتيحه).
- تمكين المستأجر بالإنفاع بالعقار المؤجر دون تعرضه أو تعرض الغير.
- إصلاح العيوب الخفية عند ظهورها وصيانة العين المؤجرة طوال مدة العقد إذا كانت تمنع المستأجر من الإنتفاع (التمتع) بالعين المؤجرة على الا يكون للمستأجر يد فيها.
- تسليم المستأجر إصالات تفيد بسداد كل المبالغ التي قد قام بدفعها.
إلتزامات المستأجر:
- دفع القيمة الإيجارية في ميعاد إستحقاقها.
- الحفاظ على سلامة المكان وما به وإصلاح اي شيء قد تسبب في إتلافه خارج العمر الإفتراضي للشيء.
- دفع مبلغ تأمين للمؤجر، خلاف القيمة الإيجارية المتفق عليها، يرد للمستأجر كله بعد إنتهاء مدة التعاقد بشرط تسليم الشيء المؤجر كما كان مسلم إليه دون تلف وبسداده كافة الإلتزامات المالية التي قد تكون مستحقة عليه أثناء إنتفاعه بالشيء المؤجر(مثل فواتير الكهرباء والمياه والتليفون إلخ...) وعلى خلاف ذلك يخصم كل أو جزء منه بحسب قيمة الإلتزامات المالية والإصلاحات.
- إستخدام الشيء المؤجر في حدود الغرض المتفق عليه (سكني أو تجاري أو إداري للقيام بنشاط معين).
- ألا يؤجر الشيء المؤجر كله أو جزء منه إلى الغير (التأجير من الباطن)، إلا إذا إتفق الأطرف على خلاف ذلك.
مضمون العقد:
بالإضافة إلى إلتزامات المتعاقدين يجب أن يتوافر في العقد الاَتي:
- بيانات كل الأطراف (أسم، عنوان، بالغ سن الرشد أم لا، جنسيته و الرقم القومي أو جواز السفر).
- بيانات العقار المؤجر شاملة وصفه ووصف ما بداخله.
- تاريخ إنعقاد العقد ومدته، وينصح إثبات تاريخ العقد إذا لم تزيد مدته عن 9 سنوات (الحصول على الختم المثلث) وفي حالة زيادة مدته عن 9 سنوات ينصح بمصادقته وهوإجراء مخالف عن إثبات التاريخ. ويختص الشهر العقاري بتقديم هاتين الخدمتين.
- غرض استعمال الشيء المؤجر.
- عبارة واضحة بإيجاب وقبول الأطراف.
معلومات عامة:
يورث عقد الإيجار وتنقل جميع الحقوق والإلتزامات التي كانت به إلى الورثه.
"تنتقل اَثار عقد الإيجار إلى مشتري متي سجل عقد شرائه وفق أحكام القانون ولو لم يقم البائع بحوالة حقوقه في عقد الإيجار إلى هذا المشتري"[1]
يفسخ العقد عند مخالفة بنوده في حالة نص العقد على ذلك.
[1] الطعن رقم 4967 – لسنة 80 – تاريخ الجلسة 4-4-2012
